lunes, 17 de junio de 2013

Dos procedimientos declarados nulos gracias al escrito de la PAH

Se declara la nulidad del procedimiento porque la vivienda es un derecho fundamental
La Ley 1/2013 de 14 de mayo del Partido Popular dictada supuestamente para reforzar la protección a los deudores hipotecarios fija el plazo de un mes para que las personas afectadas por la hipoteca con procedimiento judicial iniciado en el que no se haya producido el lanzamiento puedan alegar cláusulas abusivas ante los tribunales. Con ese plazo perentorio que finaliza el próximo 17 de junio se produce además de la violación del derecho a la tutela judicial efectiva una nueva vulneración de los derechos humanos.
La Ley 1/2013 aprobada por el gobierno desoye el contenido de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictada en el caso Aziz áun sabiendo que la misma es de obligado cumplimiento para el estado español y para todos los operadores jurídicos. El PP sigue ignorando las demandas de mínimos de la PAH contenidas en la ILP y las órdenes recibidas de Europa en la sentencia Aziz y ha dictado esta ley siguiendo los mandatos de la banca. A pesar de su ignominia, tenemos una buena noticia: uno de los operadores jurídicos, el Juzgado de Primera Instancia número 50 de los de Barcelona ha dictado dos Autos por los que decreta la improcedencia de dos demandas de ejecución hipotecaria presentadas por Catalunya Banc y declara la nulidad sobrevenida de los procesos y su archivo.
Estos Auto, pioneros en Barcelona, fundamentan sus argumentaciones en una idea: la vivienda es un derecho fundamental. El juzgador decreta que los jueces nacionales están vinculados por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y en base a ésta aprecia la nulidad sobrevenida de los procedimientos por cuanto los contratos de préstamo hipotecario contienen cláusulas abusivas. Apela, pues, a la innegable aplicación tanto de la normativa española como de la europea.
En los préstamos hipotecarios ejecutados en lo dos procedimientos se incluía una cláusula de vencimiento anticipado por la que se podía dar por vencido el préstamo por el impago de una sola cuota o el impago de la prima del seguro. El juez considera que la sola existencia de esta cláusula es el primer argumento para declarar improcedentes las ejecuciones y sus archivos por nulidad sobrevenida y ello porque así lo estableció la STJUE de 14 de mayo y así lo establece el artículo 693 incluido en la nueva Ley 1/2013.
En uno de los autos establece que, además, la ejecutante de la hipoteca –Catalunya Banc- no es la titular registral de la misma: Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa y al no haberse producido la inscripción de la cesión a favor de Catalunya Banc SAU, debe acordarse la terminación del proceso.
El Magistrado Sergio Fernández Iglesias, en base a las STJUE 14.06.12, 21.02.13 y la del caso Aziz 14.03.13, señala en estos autos que en los mismos préstamos podrían tener carácter abusivo al menos otras cláusulas: las relativas al interés de demora, la liquidación unilateral de la deuda y la cláusula suelo.
Establecen también los autos que siguiendo la jurisprudencia del Tribunal de Luxemburgo el juez nacional debe compensar el desequilibrio que se produce entre las partes que intervienen en el contrato de préstamo hipotecario -el profesional (Banco) y el consumidor- cuando no concurra un verdadero acuerdo entre ellos; arguye el juzgador que los contratos hipotecarios son de adhesión y las referidas cláusulas abusivas no se han negociado individualmente. Así, para determinar si el desequilibrio se produce, el juez deberá valorar si el consumidor aceptaría unas cláusulas de este tipo en el marco de una negociación individual.
El Magistrado deriva en ambos procedimientos al consumidor afectado a que inste la correspondiente demanda en los juzgados para pedir la nulidad de las cláusulas abusivas y en sus partes dispositivasdeclara la nulidad sobrevenida de los procedimientos hipotecarios y el archivo de los mismos.
Se ha abierto la veda. Esperemos que mientras el gobierno hace oídos sordos a nuestras demandas los jueces sigan avanzando y dando un paso más.
Sí, se puede.

miércoles, 12 de junio de 2013

CARTA A PRESENTAR AL BANCO PARA LA NEGOCIACIÓN DE LAS CLAÚSULAS ABUSIVAS, QUE SE DETECTEN EN LAS HIPOTECAS, A FIN DE QUE QUEDE CONSTANCIA DE LA EXISTECIA DE LAS MISMAS Y DE LA RECLAMACIÓN DE LOS AFECTADOS, PARA QUE SE REVISEN.





CARTA A PRESENTAR AL BANCO PARA LA NEGOCIACIÓN DE LAS CLAÚSULAS ABUSIVAS, QUE SE DETECTEN EN LAS HIPOTECAS, A FIN DE QUE QUEDE CONSTANCIA DE LA EXISTECIA DE LAS MISMAS Y DE LA RECLAMACIÓN DE LOS AFECTADOS, PARA QUE SE REVISEN.

escrito que se ha redactado para los afectados que todavía no tienen reclamacion judicial del banco
y que como clientes quieran dejar constancia de que sí el banco "no revisa las cláusulas abusivas" se podrán ver en la situación de no poder atender al pago.
***solo es necesario modificar lo escrito en azul por los datos de cada uno, pero logicamente cada uno puede personalizar dejando constancia de lo que considere.



                                                                                                                              
                                                                                                                      
Entidad bancaria, con domicilio en localidad, calle XXX núm XXX.

DON nombre hipotecado 1, mayor de edad, con domicilio a efectos de notificaciones en calle dirección, número, piso de localidad, provisto de D.N.I/N.I.E. XXXXXXX, y DOÑA nombre hipotecado 2, mayor de edad, con domicilio a efectos de notificaciones en calle dirección, número, piso de localidad provista de D.N.I/N.I.E. XXXXXXX, comparecen ante ustedes y, de la mejor forma, proceden a exponer:

PRIMERO.- Que tengo contratado un préstamo hipotecario con ustedes (escribir aqui nombre del banco) de .........................euros que constituye mi vivienda habitual.
Y les solicito en este escrito la revisión de las clausulas abusivas que he detectado que existen en mi contrato. entendiendo como concepto legal de cláusula abusiva:
“todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.” (art. 82.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).

SEGUNDO.- Que, en aras a obtener un acuerdo que resulte satisfactorio para ambas partes, quedamos abiertos a escuchar cualquier oferta de negociación por parte de su entidad. Notificación que realizamos antes de llegar a vernos totalmente imposibilitados de hacer frente a los pagos de las cuotas mensuales del mencionado préstamo hipotecario.

Por todo lo expuesto,

SOLICITO, que tengan por presentado el presente escrito con las manifestaciones recogidas en el cuerpo del mismo.

Atentamente,

FDO:
DON nombre hipotecado 1 y DOÑA nombre hipotecado 2


CLÀUSULES DEL CONTRACTE HIPOTECARI QUE ES PODEN CONSIDERAR ABUSIVES SEGONS LA PAH

- Interessos de demora abusius i fins i tot en ocasions usuraris: es refereix als interessos excessius que algunes entitats bancàries cobren davant l'impagament de la quota hipotecària.
- Clàusula sòl: aquesta clàusula no permet que l'import de la quota hipotecària baixi, tot i que es produeixi un descens de l'índex de referència.
- Venciment anticipat per impagament d'una sola quota o obligacions d'escassa transcendència: el préstec hipotecari es pot resoldre per l'impagament d'una única quota, fet que pot donar lloc al desnonament de la propietat.
- Quota final: seria el cas d'aquelles hipoteques en les quals se satisfan quotes mensuals inferiors al que resultaria d'aplicació i s'estableix una darrera quota que suposa en alguns casos fins al 30% del capital prestat.
- Diferencial alt: es refereix al marge o percentatge que se suma a l'índex que es va pactar.
- Comissions per gestió de cobraments d'impagats o reclamació de posicions deutores.
- Responsabilitat universal imposada en substitució de responsabilitat limitada que preveu la Llei hipotecària a l'article 140.
- Cessió de crèdit.
- Ordre d'imputació de pagaments.
- Quant als límits i extensió de la hipoteca.
- La prohibició d'arrendar, alienar i gravar béns o elements integrants de l'immoble hipotecat sense consentiment de l'entitat financera.
- Liquidació unilateral del deute per part del prestador, en el cas de reclamació judicial de la mateixa, sense que el prestatari pugui oposar-se a aquests càlculs.
- Assumpció de costes.
- Renúncia al fur propi.
- Renúncia a l'examen de l'escriptura amb anterioritat a la signatura del contracte.
- Quanties exigides quant a les costes judicials.
- Arrodoniment a l'alça.
- Venciment anticipat per part del prestador per incompliment puntual d'algunes de les condicions per part del prestatari i avaladors.
- Motius d'oposició per a la determinació i la manipulació de l'euríbor.
- Amb subhasta extrajudicial.
- Que hi hagi una comissió d'obertura i alhora una comissió d'estudi.
- No haver rebut oferta vinculant abans d'haver anat al notari.

CLÁUSULAS DEL CONTRATO HIPOTECARIO QUE PUEDE CONSIDERARSE ABUSIVAS SEGÚN LA PAH
- Intereses de demora abusivos e incluso en ocasiones usurarios: se refiere a los intereses excesivos que algunas entidades bancarias cobran ante el impago de la cuota hipotecaria.
- Cláusula suelo: esta cláusula no permite que el importe de la cuota hipotecaria baje, aunque se produzca un descenso del índice de referencia.
- Vencimiento anticipado por impago de una sola cuota u obligaciones de escasa trascendencia: el préstamo hipotecario se puede resolver por el impago de una única cuota, lo que puede dar lugar al desahucio de la propiedad.
- Cuota final: sería el caso de aquellas hipotecas en las que se satisfacen cuotas mensuales inferiores al que resultaría de aplicación y establece una última cuota que supone en algunos casos hasta el 30% del capital prestado.
- Diferencial alto: se refiere al margen o porcentaje que se suma al índice que se pactó.
- Comisiones por gestión de cobros de impagados o reclamación de posiciones deudoras.
- Responsabilidad universal impuesta en sustitución de responsabilidad limitada que prevé la Ley hipotecaria en el artículo 140.
- Cesión de crédito.
- Orden de imputación de pagos.
- En cuanto a los límites y extensión de la hipoteca.
- La prohibición de arrendar, enajenar y gravar bienes o elementos integrantes del inmueble hipotecado sin consentimiento de la entidad financiera.
- Liquidación unilateral de la deuda por parte del prestador, en el caso de reclamación judicial de la misma, sin que el prestatario pueda oponerse a estos cálculos.
- Asunción de costas.
- Renuncia al fuero propio.
- Renuncia al examen de la escritura con anterioridad a la firma del contrato.
- Cuantías exigidas en cuanto a las costas judiciales.
- Redondeo al alza.
- Vencimiento anticipado por parte del prestador por incumplimiento puntual de algunas de las condiciones por parte del prestatario y avalistas.
- Motivos de oposición para la determinación y la manipulación del euríbor.
- Con subasta extrajudicial.
- Que haya una comisión de apertura y al mismo tiempo una comisión de estudio.
- No haber recibido oferta vinculante antes de haber ido al notario.
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CARTA A PRESENTAR AL BANCO PARA LA NEGOCIACIÓN DE LAS CLAÚSULAS ABUSIVAS, QUE SE DETECTEN EN LAS HIPOTECAS, A FIN DE QUE QUEDE CONSTANCIA DE LA EXISTECIA DE LAS MISMAS Y DE LA RECLAMACIÓN DE LOS AFECTADOS, PARA QUE SE REVISEN.

escrito que se ha redactado para los afectados que todavía no tienen reclamacion judicial del banco
y que como clientes quieran dejar constancia de que sí el banco "no revisa las cláusulas abusivas" se podrán ver en la situación de no poder atender al pago.
***solo es necesario modificar lo escrito en azul por los datos de cada uno, pero logicamente cada uno puede personalizar dejando constancia de lo que considere.



Localidadmes de 2013

Entidad bancaria, con domicilio en localidad, calle XXX núm XXX.

DON nombre hipotecado 1, mayor de edad, con domicilio a efectos de notificaciones en calle dirección, número, piso de localidad, provisto de D.N.I/N.I.E. XXXXXXX, y DOÑA nombre hipotecado 2, mayor de edad, con domicilio a efectos de notificaciones en calle dirección, número, piso de localidad provista de D.N.I/N.I.E. XXXXXXX, comparecen ante ustedes y, de la mejor forma, proceden a exponer:

PRIMERO.- Que tengo contratado un préstamo hipotecario con ustedes (escribir aqui nombre del banco) de .........................euros que constituye mi vivienda habitual.
Y les solicito en este escrito la revisión de las clausulas abusivas que he detectado que existen en mi contrato. entendiendo como concepto legal de cláusula abusiva:
“todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.” (art. 82.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).

SEGUNDO.- Que, en aras a obtener un acuerdo que resulte satisfactorio para ambas partes, quedamos abiertos a escuchar cualquier oferta de negociación por parte de su entidad. Notificación que realizamos antes de llegar a vernos totalmente imposibilitados de hacer frente a los pagos de las cuotas mensuales del mencionado préstamo hipotecario.

Por todo lo expuesto,

SOLICITO, que tengan por presentado el presente escrito con las manifestaciones recogidas en el cuerpo del mismo.

Atentamente,

FDO:
DON nombre hipotecado 1 y DOÑA nombre hipotecado 2








lunes, 3 de junio de 2013

Cientos de miles de hipotecados se quedan "en el limbo" ante la desaparición de sus índices IRPH

Hipoteca


  • El Gobierno dio fecha de caducidad para este 29 de abril a los dos índices de referencia hipotecaria de cajas y bancos.
  • Los clientes que tuvieran una hipoteca referenciada a estos índices y no tuvieran un sustituto han de acordar un índice alternativo con su entidad bancaria.
  • La diferencia entre referenciarse al euríbor, por ejemplo, o a otro índice, puede suponer una diferencia de cientos de euros en la cuota hipotecaria.


Ha pasado más de un año desde que se publicó esta orden ministerial, pero el Gobierno no ha desarrollado una normativa que determine los nuevos índices hipotecarios. La normativa de 2011 ya contemplaba una prórroga de facto en caso de que no estuviera presentado el correspondiente régimen de transición.
Todos aquellos que en sus contratos tuvieran previsto un sustituto vigente no tendrán mayor problema que comprobar que su entidad efectivamente ha cumplido lo acordado. El problema es para aquellos miles de hipotecados que, o bien tienen un índice sustitutivo que también está caducado(por ejemplo, el de la CECA, común entre las cajas) o bien no tienen ningún índice "suplente".
"Si no hay otro sustitutivo hay que llegar a un acuerdo con el banco, que por otro lado no te puede imponer un tipo de interés determinado; debería haber un cierto consenso", explica Pau A. Montserrat, economista de iAhorro.com, quien recomiendo a los hipotecados, en especial a aquellos que sean clientes de las cajas, "estar muy pendientes" para revisar sus escrituras, porque si no "se quedan en un limbo", opina.
anto el IRPH de las cajas como el de los bancos eran índices frecuentemente vinculados, por ejemplo, a viviendas de protección oficial. "Te lo recomendaban porque decían que sufría menos altibajos", explica Jorge, uno de los usuarios de hipoteca afectados. Junto a la inseguridad jurídica, dice sentir "indefensión" por estar a merced de lo que le puedan imponer tanto las autoridades como su entidad financiera.
¿Cuántas personas han firmado estos contratos? No hay datos oficiales, pero fuentes del sector apuntan a un mínimo del 10% del total de hipotecas. Los expertos de iAhorro.comrecomiendan a los usuarios no aceptar sin más el cambio que proponga la entidad, sino ceñirse a la escritura firmada o buscar la opción menos gravosa para el cliente.

Las alternativas

Entre los índices que sí que permanecen está el IRPF genérico para entidades de crédito(distinto a los de cajas y bancos). Sin embargo, los analistas consultados por este diario no lo recomiendan, ya que es bastante más caro que el euríbor, que actualmente está históricamente bajo. El euríbor, por ejemplo, se sitúa ahora en el 0,515%, mientras que el IRPF Entidades asciende hasta el 3,415%casi siete veces más caro.
El euríbor es el índice menos rentable actualmente para las entidades, por lo que tenderán a ofrecer otras alternativas, advierten los expertosY es que actualmente el euríbor (a no ser que se le añada un gran diferencial) es el índice de referencia menos rentable para las entidades, debido a los bajos tipos de interés impuestos por el Banco Central Europeo (BCE), que han hecho más barato que nunca el acceso al dinero. ¿Cómo de ventajoso es el IRPH frente al euríbor para las entidades? Para muestra un dato: Ha mantenido un diferencial de +1,5% con respecto al índice de referencia europeo, tal como publica la web bolsamania.com.
Junto a la desaparición de los IRPH, el Gobierno anunció la llegada del IRS (Interest Rate Swap), un índice que pretendía competir con el euríbor debido a su (en teoría) menor volatilidad. Fuentes del sector aseguran que las propias entidades que lo pidieron han sido las primeras en declinar su uso y no proponerlo a la hora de conceder sus préstamos hipotecarios.
El IRS, que cuando se presentó ya recibió críticas de asociaciones de usuarios de banca como Adicae, no tuvo un estreno (en noviembre de 2012) precisamente atrayente para los clientes, ya que su primera cotización fue más cara que el euríbor.